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2011年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测
编辑:本站管理员 时间:2011/11/17 19:37:13 来源:本站 浏览 2257 次
 
 
刘青 高聚辉 杨颖
2011年一季度,全国房地产市场保持平稳开局,整体增长平稳,投资、销售保持平稳增长,新开工面积同比增速大幅回落,房地产贷款余额增速继续回落,房价环比出现下跌的城市数量增多。预计2011年全国房地产市场整体继续平稳回落,房价将重新进入下行通道。
  一、政策影响分析
2011年一季度,房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路,但调控力度进一步加强。1月份,国务院颁布新“国十一条”,调整了住房税收政策和信贷政策,并要求各地公布2011年度的房价调控目标,同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策,凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。
2月份,未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则,限购力度有所加大。截止3月31号,全国657个城市中已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右,目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下,不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。
从政策影响来看,随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台,房地产市场出现了一些明显的变化,投资性需求明显下降,部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制,房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计,随着各市限购政策的落实,全国各重点城市房屋成交量将会继续下降,房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。
  二、全国房地产市场运行情况
  1.房地产开发投资保持平稳增长
2011年1-3月,全国房地产开发完成投资8846.4亿元,同比增长34.1%,增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月,90平方米以下住房完成投资1802.4亿元,同比增长25.4%,增速较上年同期下降15.3个百分点。
    分类型看,商品住宅完成投资6253.1亿元,同比增长37.4%,增幅比上年同期上升4.4个百分点,其中,经济适用房完成投资146亿元,同比增长8.8%;办公楼完成投资361.4亿元,商业营业用房完成投资1058.2亿元,同比分别增长19.1%、40.2%。
  2. 房地产开发到位资金增速回落,利用外资和自筹资金规模增速较快
2011年1-3月,全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元,同比增长18.6%,增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中,国内贷款3836.8亿元,增长4.4%,利用外资144亿元,增长45.2%,自筹资金7126.3亿元,增长27.2%,其他资金来源8161亿元,同比增长18.7%,其中个人按揭贷款回落5.3%。
与上年同期各资金来源的比重相比,自筹资金比重同比上升了2.5个百分点,其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点,其中定金及预收款比重上升1.9个百分点,个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。
  3.土地购置面积增速加快
从购置土地面积看,1-3月,全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米,同比增长32.7%,比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元,同比增长29.3%,与上年同期相比回落27.2个百分点。
  4.商品房建设规模继续扩大,新开工面积增速同比大幅回落
2010年1-3月,全国商品房建设规模继续扩大,新开工面积增速同比大幅回落。分地区看,西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区,但竣工面积增速明显快于中、东部地区。
从施工面积上看,1-3月全国房屋施工面积为32.7亿平方米,同比增长35.2%,增幅比上年同期下降0.3个百分点;其中,住宅施工25.2亿平方米,增长34.4%,比上年同期下降1.1个百分点。其中,商品房新开工面积3.98亿平方米,增长23.4%,增幅同比回落37.4个百分点;其中,住宅新开工面积3.1亿平方米,增长19.6%,同比回落43.1个百分点。
从竣工面积上看,1-3月全国商品房竣工面积1.3亿平方米,同比增长15.4%,增幅同比上升3.4个百分点;其中,商品住宅竣工面积1.02亿平方米,同比增长14.8%,比上年同期上升5个百分点。
  5.房屋销售增速较为平稳
2011年1-3月,全国商品房销售面积实现1.76亿平方米,同比增长14.9%,与上年同期相比回落21个百分点,与上月相比加快1.1个百分点;其中,商品住宅销售面积达1.58亿平方米,同比增长14.3%,办公楼347.4万平米,同比增长15.6%,商业营业用房1046.2万平米,同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元,同比增长27.3%,与上月相比下降0.1个百分点。其中,商品住宅销售额为8607亿元,同比增长25.9%。
从各季商品房销售面积上看(季度值),一季度房屋销售增速与上季度基本持平,保持平稳增长。
  6.房价环比出现下跌的城市数量增多
2011年3月份,全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市,比2月份增加了4个;环比价格上涨的城市有50个,比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个,比2月份增加了12个;环比价格上涨的城市有44个,比2月份减少了6个。
  三、2011年房地产市场走势预测
通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析,考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向,利用ARIMA预测模型,我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大,尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响,预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大,甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。
  1.房地产开发投资继续保持增长,但增幅回落
预计2011年,房地产开发投资增幅将继续保持增长,但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元,增长21.1%,增幅回落12.1个百分点;其中,商品住宅投资完成4.25万亿元,增长24.9%,回落7.9个百分点。
  2.房地产开发资金来源增速回落
受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响,预计2011年,房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元,增长16.6%,增速较2010年回落8.8个百分点。
2011年房地产主要指标预测情况
单位:亿元、万平方米、%
  3.房屋建设增长平稳回落
预计2011年全年,全国商品房施工面积为47.12亿平方米,同比增长16.2%;商品住宅施工面积为35.9亿平方米,增长14.0%。与2010年相比,商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。
在竣工面积上,预计2011年全年商品房竣工面积达76740万平方米,同比增长0.7%;商品住宅竣工63043万平方米,同比增长3.0%。与2010年相比,竣工面积增速有所回落,商品房竣工面积回落7.5年百分点,商品住宅竣工面积回落3.1个百分点。
  4.商品房销售压力增大
2010年,受房地产调控政策尤其是限购政策的影响,市场观望心理加强,商品房销售形势压力较大,预计2011年全年商品房销售会出现回落。
从具体指标上看,预计2011年全年,全国商品房实现销售面积11.08亿平方米,增长6.2%;其中,商品住宅实现销售面积10.58亿平方米,增长13.7%。
由于当前房地产政策调控力度进一步加大,各地限购政策陆续出台,这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用,预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。
 
(作者单位:国家信息中心信息资源开发部)
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