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11家央企参与建保障房 平均房价可能呈下调趋势
编辑:本站管理员 时间:2011/9/14 19:03:54 来源:本站 浏览 1759 次
 
 

http://www.crei.cn  2011年5月23日  来源:经济参考报 
 国资委日前发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》(下称《通知》),要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度,通过多种途径参与保障性住房开发建设。
这是国资委首次下发专门文件要求央企参建保障房,也被业界认为是加快建设保障性住房的重要节点。专家表示,各类保障性住房陆续入市,住房市场供给结构将分化,纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。
11家央企已经参与保障房建设
国资委在《通知》中指出,央企要“加强与地方政府有关部门的沟通,争取地方政府的支持,在地方政府的领导下,按照市场化运作方式,通过多种途径参与保障性住房开发建设。”
在多途径参与保障房建设要求中,本次《通知》特别对于勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业和矿区企业有了更为细化的规定。《经济参考报》记者了解到,其中涉及规划设计、保障性住房与商业性住房结合、工程建设、材料和棚户区改造等各个方面。
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出,“十二五”时期要“建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套”。其中,2011年计划建设保障性安居工程1000万套,相比2010年的580万套,增长72.4%,根据上述目标,保障房数量可能将首次超过市场类住房。
根据住建部统计,完成这一目标约需投入1.3万亿至1.4万亿元。其中,5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集,剩下的8000亿元将由企业、银行以及各种社会机构筹措。
“中央企业无论从资金实力和社会责任要求方面,都应该在保障房建设方面成为骨干。”国资委相关负责人这样告诉《经济参考报》记者。根据此前一次内部会议上国资委人士介绍,参建保障房的主体主要是16家房地产央企,其中11家企业已经参与了保障房建设。此外,还有5家“保留房地产业务但受到限制”的央企也将参与其中。
《通知》中强调,地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体。有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息。
实际上,多家央企都在接受记者采访时表达了建设保障房的积极性,并视保障房建设为央企的政治觉悟和社会责任。
据了解,五矿正在环渤海区域寻找合适的保障房项目,现正待集团投资委员会批准建设。对此,五矿置业总经理田景崎在接受记者采访时说,“在商品房资金紧缩的局面下,保障房可以获得贷款方面的倾斜,这对企业来说也是有吸引力的。”
此言非虚,记者了解到,4月28日,央行最新公布的数据反映出了这一趋势。2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中,房地产开发贷款新增1678亿元,同比增长17.0%,比上年回落6.5个百分点,其中保障性住房开发贷款新增651亿元,比年初增长40.1%,保障房新增开发贷款占到房地产开发贷款的四成左右。
事实上,早在上述通知发布之前,许多央企已开始自觉加大保障房的建设。保利地产计划今年投资建设3至5个保障房项目,而中国建筑更是将保障房建设写入十二五规划中,视其为重要战略,力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。
据公开资料显示,2010年仅中国建筑、中冶集团、中房集团、保利集团、招商局集团等11家央企,就承担了全国13%的保障性住房开发建设任务,开发建设保障性住房面积达2289万平方米。
资金筹集是难题
国资委在《通知》中要求,房地产开发类央企“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会”,“将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来”。但是实际上,保障房建设“资金”问题一直都是困扰包括“央企”在内的众多企业的一大心病。
美联物业全国研究中心认为,央企近年之所以大规模涉足房地产行业,主要是受高额利润的驱使。如今国资委鼓励央企建保障房,本意是强调出于社会责任,这是积极的。但是从操作层面,如果兴建保障房的利润率不确定或处于微利水平,将难以吸引央企大规模介入保障房市场。
“金融和国家扶持政策的落实情况是影响保障房进展的重要因素。”一位不愿意透露姓名的央企人士对《经济参考报》表示。
他坦言,除了政府筹资,保障房建设所需大部分资金需要企业自己筹集。从今年融资政策来看,将更加倾向于保障性住房投资,但是具体执行起来又会面临一个尴尬问题,那就是一些地方政府希望通过市场途径解决保障房建设目标,但是却不想损失巨额的土地和税收收益。
记者了解到,16家央企中,仅有中国建筑、中铁建、中冶、葛洲坝等企业拥有自己的施工建筑队伍,也并非所有央企拥有全产业链优势,大多数央企只能以投资方式建设保障房。不少业内人士都直言,投资建设保障房,其背后盈利风险很大。
“事实上,建保障房的亏损问题一直未能很好解决。”国资委研究院一位人士这样表示。他坦言,因为各个地方对于建设保障房的政策各有不同,对于央企而言,想要参与保障房建设并保证不亏损,实际上就是要和地方政府进行博弈,争取优惠的条件。“但是在现有的制度安排下,企业建保障房是很难保证不亏损的。”上述人士坦言。
不过,住建部政策研究中心副主任王珏林近日在一次论坛间隙接受《经济参考报》采访时表示,国有企业应当积极帮助国家落实政策、解决困难,为此做出点“牺牲”也是正常的。
此外,实现开工建设1000万套保障房的目标,对土地供应提出了较大的挑战。年初,国土资源部公布的77城市2007年至2009年土地利用和管理情况显示,抽查的56个城市中,有11个城市2009年度保障性住房供地计划执行比例低于35%。
住房市场供给结构将出现分化
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚在近日发布的《房地产蓝皮书》中表示,政府应承担起构建住房保障体系的重任,努力成为构建保障性住房供应体系的主体。中央政府和地方政府各尽其职,如中央政府要逐年提高财政对住房保障的投入,提高保障性住房供应能力;地方政府要根据中央精神制定具体的可操作的政策。
具体而言,在资金问题上,王珏林认为,今年任务的确比较重,地方政府困难也比较多,但通过政府投入、银行支持、引入社会资金等各种办法,“都会解决的”。
今年两会期间,住房和城乡建设部副部长齐骥在记者会上表示,今年将通过一般预算安排、提取土地出让净收益、住房公积金增值收益以及积极引导社会资金参与等方式,确保保障房建设资金的落实。
另外,记者从一次内部会议上获悉,在开拓政府筹资渠道方面,国有资本收益有望为保障房提供一定资金支持。特别是‘十二五’期间,随着国有资本收益上缴比例逐步提高,新增的上缴部分将为民生方面作贡献。
在保障房供地方面,国土资源部披露的2010年计划显示,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%,其中,保障性住房用地为24000多公顷。2011年保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷,占比78.6%,比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷,占比35.5%。
事实上,随着各地保障房计划的陆续推出,近期土地市场上保障房用地供应的比重已明显提高。据中原地产监测,第一季度上海新增住宅用地中的保障房用地所占比重接近45%,成都和苏州的保障房用地所占比例更高。据统计,第一季度成都新增住宅用地中的保障房用地占比高达87.5%,苏州推出的8公顷宅地则全部为保障房用地。
有业内人士预计,2011年的保障房供地总量创新高无疑有利于保证开工建设规模,而随着保障房的入市,市场结构也将发生变化。
《房地产蓝皮书》认为,2011年住房市场供给结构将出现分化。在中高档大户型住房供给和供给预期将呈紧缩态势的同时,各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。考虑住房建设周期,前期小户型住房用地供给增长和保障性住房建设加速将在2011年形成可观的实际供给能力,从而大大改善中小户型的低档住房供需矛盾。另一方面,“年内商品房价可能进入相持态势,中高档商品房价存在走高压力,低档商品房价存在下调压力。纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。”尚教蔚说。 (作者:王涛 杨烨)
房价拐点加速逼近 三季度或打破僵持
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http://www.crei.cn  2011年5月24日  来源:证券市场红周刊 
 调控依然没有冷却房地产市场的热度。国家统计局近期数据显示,4月份8成大中城市的房价环比增长,上涨动能并未如预期中回落,政策效果被质疑有递减迹象,而本周地产指数再度下跌1.63%。
楼市持续胶着
国家统计局数据显示,4月全国70个大中城市中,有56个城市的新建商品房价格环比上涨;从各类城市房价变动情况来看,4月份一线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.45%;三线城市涨幅最小,为0.26%;与涨价相对应的是成交量寥寥,买卖双方还在隔空交手。上海易居(博客)房地产研究院杨红旭(微博 博客)(微博专栏)分析,4月房价涨幅扩大对于调控效果非常不利,若5~6月环比涨幅持续扩大,可能招致进一步的调控政策出台。
上市房企4月份销售数据显示,万科、保利地产、金地集团等一线房企销售面积和销售金额增速出现了放缓或下滑。其中,万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长,保利销售面积也出现下降,金地集团销售面积和销售额更是双双下滑。这仅仅是全国房地产市场状况的一个缩影。国家统计局日前公布的数据显示,1~4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6.3%和13.3%,销售面积累计增速回落了8.6%,其中4月单月的销售面积同比下降10%,环比下降24%。
供求比和房企资金链是驱动开发商涨/降房价的动力。通常情况下,供求比(供应面积/销售面积)在0.8~1.2之间属于比较合理的范围,大于1.2则表明市场明显供大于求,这时开发商降价意愿较强。据中原地产分析显示,4月份北京、深圳、成都、杭州的供求比达到2.13、2.4、2.73、2.75。从资金链情况看,2011年一季度房企的资金状况环比出现恶化。从一季报来看,招、保、万、金所持有的现金较年初有小幅波动,保利的货币资金较年初下降了两成。四家公司流动负债较年初均有明显上升,其中保利升幅最大。从持有现金与年内到期债务比率来看,截至2011年一季度末,四家公司的现金偿债能力依然明显好于2008年的市场低谷时期,但相对于今年年初已有所恶化。
三季度或打破僵持
当前房地产市场患上了史无前例的焦躁症:中央政府房地产调控政策未见放松。开发商死扛不愿意轻易降价,然而在限购、限贷等严厉的调控政策下,购房者降价预期愈加浓厚,于是购房者与开发商陷入激烈的博弈状态。
在僵持的敏感阶段,开发商对价格的态度决定了市场走向。在需求受限、开发商资金趋紧的情况下,未来大量的新增供应会选择“低开入市”刺激成交。而事实也确实如此,在僵持数月后,部分开发商试探性的降价也遭遇了购房者的抢购,这意味着市场开始缓慢恢复。只是鉴于此轮调控的严厉程度以及各部委的表态,各方目前仍对楼市调控威力心存忌惮。
海通证券认为,在成交受阻、涨价预期减弱的形势下,“三限政策”(限购、限价、限贷)的组合力量有望使后期房价开始松动,但过程不可能一蹴而就。目前楼市调控高压态势未见松动,随着销售和资金压力进一步显现,房企只能通过加大促销力度“以价换量”。业内人士普遍推测,下半年房价下跌是大概率事件,房价拐点或加速逼近。中国房产信息集团(微博)研究中心高级经理林波说道,“目前主流房企1~4月份销售业绩的完成度不足全年计划的20%,销售业绩压力将迫使下半年出现较大范围价格松动与折让”。
地产股短期反弹无力
4月中旬以来,A股市场出现较大幅度下跌。而4月份全国楼市成交量继续萎缩,资金压力越发紧张,再次令地产板块下挫,地产板块估值的降低也进一步释放了调控政策、房企业绩下滑等风险因素。
近期部分地产股迎来了阶段性反弹,东兴证券分析称,“目前市场回升和政策面的相对平静利于地产股的表现,且板块具备估值修复行情的条件。”光大证券却认为,这主要是市场面而非基本面因素所致,短期反弹的基础很弱,空间不大且随时会终止,较难获利。
券商认为近期可关注一些亮点股:万科负债低,满足股权激励要求的EPS为0.79元,对应PE也仅10.5倍;金地集团目前股价较股权激励行权价低18%,5~6月推盘显著增多;招商地产新管理层上任后发展将提速,5~6月将迎来销售高峰期;金融街长期受益于重点城市核心区域开发的商务地产;首开股份6月新盘将陆续上市,全年销售增长仍可期;华业地产支撑业绩,矿产或提供巨大空间。
(作者:郝宁)

 

 

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