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将变未变的中国楼市三段新插曲
编辑:本站管理员 时间:2011/6/25 10:44:00 来源:本站 浏览 1859 次
 
 

http://www.crei.cn  2011年5月20日  来源:华西都市报 
 就像盖?里奇的电影,风?马?牛不相及的几件事情,走着走着就有了匪夷所思的照应,要么讲出同一个寓言,要么传递出相悖的立意。
同理,当下这个用“僵持”来定义的楼市剧情,正在发生一些看似无关大局的小剧情,看起来都是些自家小事,要么就是些没有普适价值的小插曲。但稍作仔细观察,亮点或许就在那里。
大胆假设,小心求证。如果我们带着发展的眼光和推理的精神去看问题,不难在一堆疑似无营养的现象中,抽拨出一两根时代将变的蛛丝马迹。
比如,下面我们要讲到的三件小事,每一件看起来都各自独立,但你总能在它们之间嗅到某种不可言说的气息。
复地退市
融资疲劳OR自知之明?
5月上旬,关于复地从香港联交所退市的新闻在业内传得沸沸扬扬。人们一定还记得,这与2007~2009年间内地房企蜂拥到港股排队获批IPO的景象相映成趣。那时候,无论恒大还是龙湖,都是在煞费周章之后修成正果,并且实实在在通过IPO获益,从港股融到大笔资金而归,香港资本市场的大门一度对他们满面春风。
然而今非昔比,如今内地房市遭
遇空前的调控压力,以复地主动从港股撤退为标志,事情似乎正走向相反的态度,香港资本市场对内地房企的表情从微笑走向冷酷。
关于此次退市的原因,复地母公司复星国际给出的官方说法是“由于融资障碍”,这恰好是过去几年间内地房企赴港IPO所要解决的原始困境。此番归零,暴露了目前内地房企置身港股的窘境。
据悉,作为在港交所上市的内地注册公司,复地的海外融资能力已到非常有限的地步,受限的项目包括离岸银行贷款、国际证券发行和股票发行。而复星因为受限于上市公司关联交易的相关规定,无法为复地注入更多的资本,而高达74%的负债率,也妨碍了进一步获取商业优惠条款的融资能力。去年6月底,复星曾计划注资复地23亿元,但方案未获监管层通过。
正是由于空前的调控压力使得房地产上市公司的估值偏低,市值甚至低于净资产,如此估值让企业失去了再融资能力,退市反而成为扩大资金来源的一条途径。事实上,目前港股市场上有意撤退的内地房企或许不止复地一家。
有分析人士称,复地退市并不是个别现象,目前在港上市的内地房企几乎都是难兄难弟,都面临融资难的尴尬局面。据统计,内地A股95家上市房企平均资产负债率超过70%,明年他们的日子同样难捱。
而据一位接近复地成都公司的人士透露:“复地从H股退市,并没有立即瞄准A股回归,复地真正感兴趣的,是通过母公司复星这个平台上可以融到更大规模、更便宜的资金。比如近年来与私募基金的合作,私募基金每年从复地身上能兑现不低于20%投资回报率。并且退市后是非上市民营地产公司,不再是公众公司,需要披露信息,融资和扩张都更方便、简单了”。
当曾经的阳关大道丧失掉最基本的通行功能,更为便捷的羊肠小道不失为一种退而求次的明智选择。话虽如此,但我们清晰可辨,中国房地产的资本大环境已渐离黄金时代,这恰是复地退市给予我们最深的启迪之一。
私募基金来蓉团购
批发价OR抄底价?
同样闪现着私募基金的身影,但介入的方式已不再局限于开发投资的层面,它开始介入终端市场,采取批量收购的方式。前提是,私募基金一定是在市场剧烈波动的行情下,才可能从中获益。
近日的另一则趣闻是:某香港私募基金来蓉扫楼,在城西某高端楼盘欲以批发价拿下整栋物业,开发商给出的起价较之于前期市价其优惠幅度令人咋舌。从2010开盘时的17500元/平米(精装)低至起价9000元/平
米(清水),刨去精装费用,优惠幅度也属罕见。同样是这家开发商旗下的另一城南高端楼盘,从原价的17000元——20000元/平米降至12000元/平米的私募批发价。据某二手中介机构网站称,普通购房者经其公司引见也可参加私募团购报名,享受私募折扣价,不免让人心生疑惑,当然这是后话。
在大势看跌的当下,这事件同样可以读出两种信息:
其一,私募基金的批量采购给矜
持的开发商送来了降价快跑的台阶,一方面快速实现资金回笼,保证开发现金流;另一方面把降价局限在小范围内,看起来有一个合情合理的由头。尽管如此,终究难掩开发商的降价压力,只要价格一拍即合,开发商首先选择落袋为安。加之通过二手中介把“私募团购”进一步社会化,这说明,一场价格普降的时间点已经为期不远。
其二,香港私募基金敢于此时大举购楼,除了在巨大的通胀压力下有
资本增值保值的需求,敢于在这个节骨眼上选择内地楼市,这说明外部游资与我们对后市的看法恐有不同。如果是两者截然相反,相信私募一定会做长线持有赚取丰厚溢价;如果是大同小异,私募多半是短期投机差价套利。
至于,这个价是批发价还是抄底价?私募心中自有随机应变的判别,但对购房者而言,几乎可以肯定的是,目前的大势远未到抄底之时。
土地一级开发
红利行将终结?
楼市将变的身影隐隐绰绰,来自土地政策方面的声音再进一步收紧。
本周一,四川省突然出台文件,勒令企业不得参与土地出让收益分成。省四大厅级机关联合发文称:有土地出让支出一律通过地方政府基金预算予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理,企业不得以任何方式参与土地出让收益分成,凡政府与企业签订的土地出让收益分成的相关协议、合同立即终止,政府及相关部门出台的涉及土地出让收益分成的相关文件要立即废止。(川国土资发〔2011〕36号)
值得注意的是,文件中明确指向了近期“土地一级开发整理”中出现的违规问题,也被视为是引出这一文件的主要“肇事者”。
与房地产相关,被勒令禁止的还包括:不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企事业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。
这意味在成都践行多年的“土地一级开发整理”被叫停,由企业参与到地方政府的土地整理出让并进行
利益分成的游戏规则被废止,土地财政这一环上将不再出现开发商的身影。诸如“招商引资”、“旧城改造”等多种多样独立于“招拍挂”之外的变相运作后门被堵死。
文件所带来的积极意义在于对开发企业的一视同仁和对大企业的规范性。近年来成都房地产高速繁荣,对许多大企业而言,一二级开发一并揽下,是他们以低廉的成本进军成都市场的专利,但这个过程中伴随着的是对其他企业的不公平竞争,以及作为国土资源出让收益的变相流失。
和当下严厉的楼市新政异曲同工,在它的上游,土地政策进一步收紧,留给个别企业的可操作空间被没收充公,这是否预示着属于某一类企业的“黄金时代”行将终结?
结束语:拉拉杂杂扯完了三件事情,分别谈到了融资、土地、价格,似乎到了剧情并轨合拢的时刻,但文章的使命就到此为止了,真正的剧情合拢只能交给市场这个导演来完成。如果还能给读者一个若陷若现的大剧透,在这个将变未变的时代间隙,它就真的像个寓言了。(首席记者 赖黎明)

 

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