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我国旅游地产行业政策环境及运行状况分析
编辑:本站管理员 时间:2016/3/14 16:24:33 来源:本站 浏览 1443 次
 
 

旅游地产行业相关政策分析

  (一)房地产行业政策动态分析

  1、确立政策利好基调

  2015年3月5日,李克强总理在政府工作报告中指出,2015年要稳定住房市场消费,鼓励、支持自住型和改善型住房需求,促进房地产住房政策的平稳健康发展。同时,政府报告中还指出,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任。此外,首次提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举”,把一些存量房转为公租房和安置房。

  2、不动产登记工作推进

  自2014年年底,国务院发布《不动产登记暂行条例》后,不动产登记工作不断推进。2015年1月21日,国土资源部办公厅发布《2015年不动产统一登记工作计划安排》;3月1日起条例正式启动,全国不动产登记工作大范围展开;3月26日,国务院法制办网站公布《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》共8章137条,对于登记程序、类型、办理及不动产登记资料的查询保护和利用等进行了详细规定。

  3、相关财税政策分析

  (1)央行降准降息

  继2014年11月底,央行进行非对称降息后,2015年2月4日央行下调了金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;2月28日,央行宣布降息--自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点并扩大存款利率浮动区间;2015年4月20日起,央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点;2015年5月10日,央行年内再度宣布降息,决定自5月11日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。至此央行2015年已进行了两次降准、两次降息。

  (2)“3.30”房贷新政

  2015年3月30日,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行601988)业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》明确,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

  (3)“3.30”住房营业税5改2

  2015年3月30日,财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  (二)旅游业主要政策分析

  1、2013年休闲纲要与旅游法推出,旅游政策环境空前利好

  2013年2月18日,国务院办公厅正式面向社会发布《国民旅游休闲纲要(2013-2020)》,2013年4月25日,第十二届全国人大常委会第二次会议表决通过了《中华人民共和国旅游法》,并于10月1日正式实施。

  这两个事件是中国旅游和休闲发展历程中重要的标志,具有重要的历史意义。

  2、国务院印发《关于促进旅游业改革发展的若干意见》

  2014年8月9日,国务院印发了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》(以下简称《意见》),部署进一步促进旅游业改革发展,提出到2020年,境内旅游总消费额达到5.5万亿元,城乡居民年人均出游4.5次,旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。

  《意见》明确了今后一个时期旅游改革发展的重点任务。一是增强旅游发展动力。深化旅游改革,推动区域旅游一体化,大力拓展入境旅游市场,增强旅游发展动力;二是拓展旅游发展空间。积极发展休闲度假旅游,大力发展乡村旅游,创新文化300336)旅游产品,积极开展研学旅行,大力发展老年旅游,扩大旅游购物消费,拓展旅游发展空间;三是优化旅游发展环境。完善旅游交通服务,保障旅游安全,加强市场诚信建设,规范景区门票价格,优化旅游发展环境。

  3、国办发布推进旅游业改革发展任务分解表

  2015年1月21日,国务院办公厅正式发布《〈国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见〉任务分解表》,就《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》落实过程中各部门的主要任务进一步进行分解。

  《任务分解表》出台后,各部门的分工总共达到了67项,除地方事权外,涉及中央部门的任务基本上都进行了分解,将更有助于充分发挥部门职能,迅速形成部门合力,突出重点,形成突破,切实推动《若干意见》的贯彻落实。

  4、《景区最大承载量核定导则》实施

  2015年4月1日起,由国家旅游局制定的《景区最大承载量核定导则》正式实施。新版导则中首次明确了“最大承载量”的计算方法,并要求各大景区核算出各自的游客最大承载量,制定相关游客流量控制预案。《导则》的出台为景区客流监控制定了国标。

  5、《游客不文明行为记录管理暂行办法》施行

  2015年4月6日,《游客不文明行为记录管理暂行办法》由国家旅游局公布并正式施行。根据这一办法,省级旅游主管部门建立本行政区域的游客不文明行为记录。国务院旅游主管部门建立全国游客不文明行为记录。游客不文明行为记录信息保存期限为一至两年,期限自信息核实之日算起。

  6、《导游领队引导文明旅游规范》发布

  2015年4月24日,国家旅游局正式发布《导游领队引导文明旅游规范》,对导游领队引导文明旅游的内容进行了详尽规定,包括如何引导游客支付小费、如何野外如厕、提醒旅游者不在酒店禁烟区域抽烟等。

  7、三部门发布《关于治理规范旅游市场秩序的通知》

  针对旅游市场秩序中存在的欺行霸市、虚假广告、价格欺诈、非法经营、欺客宰客、强迫消费等突出问题,国家旅游局、公安部、工商总局三部门于2015年5月19日联合印发了《关于治理规范旅游市场秩序的通知》,把整治“不合理低价”、违法“一日游”等扰乱旅游市场秩序的行为,作为2015年整治旅游市场乱象的突破口和切入点,并将在京联合召开全国电视电话会,对治理规范旅游市场秩序工作进行全面动员和部署。

  我国旅游地产业运行状况

  中投顾问在《2016-2020年中国旅游地产业深度分析及发展规划咨询建议报告》

  中指出,我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代,虽然起步较晚,但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来,作为拉动内需的两个热点行业,旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来,随着城市房地产开发重心逐渐偏移,房地产市场进入新一轮整合过渡期,市场投资和消费模式逐渐转变,旅游交换平台逐步形成,使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。

  截至2009年底,国内旅游地产项目共计926个,2013年底,该数据已经刷新至5299个,到2014年该数据增至7965个。

  图表 2005-2014年中国旅游地产项目数量

  数据来源:国家统计局

  旅游地产的发展几乎在全国是遍地开花。在2014年,国内旅游地产供应增长快速,市场步入红海竞争阶段,项目布局遍地开花,竞争格局更加复杂多变,海南、长三角、环渤海成为旅游地产最为集中的三个区域。2014年,有5324家企业涉足旅游地产,稀缺自然资源的抢夺成为行业发展焦点。

  图表 2012-2014年中国旅游地产开发企业数量

  数据来源:国家统计局

  2014年,西南地区旅游地产受制于政策影响,销售相对停滞,但仍在发展中。西南地区的昆明、版纳、贵阳、成都等城市共有864个相关项目,新增项目复合程度低,公寓产品仍是主流。度假需求为最主要的置业目的,45%置业者的目的都为度假,100万以下的低总价产品最受欢迎。2014年全国有3198个滨湖项目,滨湖项目分布更加广泛,长三角和西南地区相对集中。截至2014年底,我国共有1415个滨海旅游地产项目,占旅游地产项目总数的17.77%,开发面积大482764.7亩。同时,古镇旅游地产项目494个,相关项目处于快速发展期;古镇的功能更加多元,孵化园成为新的功能亮点,而古镇旅游智慧化升级,互联网成为运营创新点

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