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“推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”引热议
编辑:本站管理员 时间:2016/2/23 12:11:46 来源:本站 浏览 1494 次
 
 
这两天,公布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》引发社会强烈关注。中央城市工作会议时隔37年重启,出台的这份文件勾画出未来中国城市发展的路线图,其中提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。
  “不要围墙”之后,小区会变小吗?房价会下降吗?生活配套会改变吗?城市会更和谐吗?新政的实施细则还未出台,但可以肯定的是,“不要围墙”将会推动城市治理深层变革,撼动数十年来那些“画地为牢”的城市生活。
  品质不是靠墙“围”出来的
  所谓街区制,就是让封闭社区成为城市开放的街区。在各类朋友圈,包括交通、规划等专业圈子里,对“小区不要围墙”,不同的声音争得火热。赞同者认为,新政有利于资源共享、社会融合,能增加毛细血管道路,缓解城市病,体现城市规划理念的进步;疑惑者担心,没有围墙,小区景观环境大受影响,生活品质势必下降,住所安全、交通安全又如何保证?折中者表示,小区没围墙,愿望很美好,现实很具体,不能一刀切,中国有自己的现实国情。
  现实到底如何?走近那些没有围墙的小区,记者发现,没有围墙,不是没有隐私;开放小区,不是放弃安全。在网络上,四川宜宾“莱茵河畔”被誉为国内最成功的开放式小区。该小区的开发商宜宾丽雅置地有限责任公司行政事务部副经理陈丽英介绍,“莱茵河畔”占地500多亩,由欧洲设计团队设计,2005年启动建设。小区主要有7大组团,每组团为“回”字形,外围皆为商铺,组团之间的道路和景观向外开放,组团内部依然是封闭的。既实现社区公共资源与城市共享,又保证了业主一定的私密空间。
  进入本世纪前,国内城市的大部分小区是开放的。这些没有围墙、无法实现封闭管理的老小区始终是城市管理的大难题。南京兆园社区建于上世纪九十年代初,社区主任石岩介绍,兆园有63幢楼,3000多户,小区没有院墙,入室盗窃高发。2012年,政府出资为每个单元安装门禁系统,入室盗窃率下降90%。
  南京市中心的楼盘长江路九号街区,被业内视为街区制小区的典型案例。这家楼盘一期和二期之间是一条公用道路,两端与市区交通要道长江路及洪武路相连,并可供停放小区外部车辆,缓解城市交通压力和停车难题。小区水景、绿化与外部浑然一体。虽然没有围墙,但小区入口大门有保安站岗,业主刷卡进入单元门和楼幢电梯,在小区公共道路间,也有保安不断巡逻,维护进出秩序,外部人员和车辆并不会扰乱业主正常生活。加上附近的名小学和“520”城市广场的吸引力,2007年楼盘上市至今,一直深受高端购房人追捧,外籍在宁人士也扎堆在此居住。可见,真正决定品质的是物业管理和城市配套。
  房产开发面临变数
  多少年来,围墙够不够高,遮挡够不够密,一直是不少开发商着力打造的卖点。楼盘越难以被外人“窥见”,好像就越显“尊贵”。去年底,中海地产斥资300万,在南京城北一处新建楼盘外建起一堵“豪华”围墙,房子没建好,不少购房人已被这堵墙吸引。江苏香溢置业副总经理张良说,浙江的绿城地产和滨江地产,在楼盘建设之初,就是狠命建围墙,给外界传递的信息是:在精致讲究的围墙里,还藏着更多精彩。“别墅等高端物业的业主,对院墙最为关心,进了小区的门,就进了半个家;围墙没了,进了小区,还是在街上。”张良说。
  没有围墙,好东西不能再藏着,地产开发面临大变局。地产开发功能趋向强大的同时,开发商的手早已从住宅走向多元,大型房产商不仅要建房,还要建公园;不仅要建小区,还要建菜市场、盖学校。没有围墙,开发商承担的配套谁来建?南京土地储备中心相关负责人表示,他也在紧密关注新政配套细则的出台,关键是要出台开放式小区的城市规划意见,修改土地拍卖的意见暂未提上议程。
  社区街区化,意味着社区规模更小,以实现道路系统“路窄网密”,这是否会让大规模开发成为历史,为中小开发商带来利好?东南大学几位规划专家表示,现有的土地拍卖一块地不超过300亩,拍卖地块趋于小型化更有利于地块升值,有利于营造街区活力,地块小型化应该成为趋势。
  拆围墙更要拆“大院文化”
  住宅小区“去围墙”,《意见》提出,主要作用是实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题。东南大学交通学院院长王炜多年来在不同场合呼吁,突破大院文化,拆除围墙,畅通城市交通微循环。王炜介绍,这两天他也听到不少有关“小区去围墙”的议论,他更关注的是去除机关、机构的大院围墙,而不单单指住宅小区的围墙。他说,在主城区,又长又高的围墙往往是单位的;在新建成区,围墙的阻碍效应会在若干年后显现。他建议,新建设的片区,围墙内的道路规划要与城市道路相衔接,为拆除围墙、为道路一体化做好准备。
  中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为,改变高墙大院、封闭小区,将会带来城市形态的根本性转变。封闭小区是农耕文明的理念,一个个楼盘就是一个个小的独立王国,彼此不共联,公共服务设施不共享。但城市应该是开放的,以公共活动、公共空间作为特征。
  包括王炜在内的多位规划界、交通界专家都提到,开放式小区是城市的未来形态,但不宜一刀切。推进新政时,莫忘中国人口的高流动性和高密度化特征,比如,小型楼盘没有开放的必要。
  至于房价,有业内认为,城市配套规格不会缩小,成本不会少,价格自然不会变。小区变“小”之后,原先的小区配套可能由政府建,也可能还是开发商建,成本放在购房款里,也可能放在居住期间的物业税里。
  空间变化倒逼城市治理改变
  成功开放的“莱茵河畔”也有烦恼。小区道路和景观对外开放,实际功能上属于市政道路,但由社区物管管理,物管人员配备大量增加,物管成本增加。
  在南京的老小区兆园,石岩介绍,单元门管住了入户安全,但管不住小商小贩。卖菜、卖鸡者可以随便进入,小区环境大受影响。现在小区增设门岗,禁止“闲杂人员”进出,算是“半封闭”。
  “莱茵河畔”和兆园,虽然减少了阻隔的围墙,却增加了管理的人员。现在都是社区自身承担了这批管理费用,但社区开放后,管理职责归谁,费用归谁,在小区的大门“打开”之前,先要明确这些问题。
  东南大学城乡规划与经济社会发展中心主任王兴平认为,城市空间形态的改变要与社会治理结构创新相匹配。原有封闭小区的物管运作模式可能要转化成城市管理模式,相应地,小区物业费模式可能要向城市物业税模式切换。
  对意见提到的“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化”,我省相关部门均表示,对既有封闭小区,还未有具体细则,但可以肯定的是,不会损害广大人民群众的合法利益。本报记者汪晓霞颜芳
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  拆掉围墙不等于涌进洪水猛兽
  《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,提出加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接,推进两图合一;原则上不再建设封闭住宅小区。
  此消息一出,“小区围墙要被拆掉了”的声音在网上就炸开了锅。许多人觉得不可思议,安全怎么办、物业怎么管?产生一连串的疑问,仿佛小区围墙一拆,洪水猛兽就进来了。
  这是在以思维定势去看待新事物时的本能反应,或者说长期在一种生活模式中出入,看到自己不熟悉的现象就容易排斥。事实上,不设围墙的住宅区在国外并不新鲜,国内也有先例。再者,从社会发展角度来看,一方面现有主流住宅模式未必不可改变,另一方面土地和城市公共空间资源紧缺,破解城市发展困境,亟待开拓出更多的封闭空间。
  “开放式小区”理念的出现,有必要考虑到其中利弊得失,但无需一味消极看待,关键在于设法破解“开放式小区”变革中会出现的各类问题。比如,如何打消居民的顾虑。小区没有围墙,环境会不会变得糟糕,管理成本会不会随之增加,如何保障居住安全,怎样体现居住品质,等等。居民的顾虑同样是开发商和物业公司的顾虑。所以,“开放式小区”当然不是把围墙拆了那么简单,需要弥补和解决开放之后的弊端,使得开放具备可行性,甚至吸引力,才能减少开放的阻力,营造开放的积极氛围。这要求顶层设计未雨绸缪,并且制定的开放标准在科学论证的基础上还要因地制宜,具体情况具体对待。实际上,“开放式小区”最终是对城市规划要求更高,必须在小区居民利益和公共利益中间找到一个平衡点,要让“开放”使我们的生活变得更加美好,而不是相反。
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