新疆汇智房地产顾问咨询有限公司 今天是:
设为首页 加入收藏 联系我们
   
  首 页 关于我们 公司动态 资讯中心 服务项目 服务案例 招贤纳士  
      资讯中心
 
 
  当前位置:首页 — 资讯中心 — 市场快讯
 
 
2015乌鲁木齐楼市量升价稳 2016房价是升是降?
编辑:本站管理员 时间:2016/2/17 17:00:48 来源:本站 浏览 754 次
 
 
 

  2015年乌鲁木齐(春季)房地产交易博览会上,销售人员在为购房者介绍新楼盘。

  天山网讯 12月26日发布的《2015乌鲁木齐楼市分析报告》显示:2015年乌鲁木齐市房地产整体市场“量升价稳”。 “330新政策”、降息降准、地方解除限购、调整公积金政策……2015年,一系列政策释放出稳定房地产市场的积极信号,中国楼市经历了从趋冷到回暖的转折。站在2015的尾巴上,过去一年的房市和房价情况,已经不再重要。人们关心更多的是:2016房价走势如何?

  【2015?回顾】

  2015乌鲁木齐楼市量升价稳 新房均价6398元

  《2015乌鲁木齐楼市分析报告》显示,2015年乌鲁木齐市新建商品房签约均价为6398元/平方米,较2014年全年下降14.28%。其中新建商品住宅签约均价5564元/平方米,较2014年全年下降16.34%。价格下降的原因是今年重点消化的为低单价住房库存,其中包含低价统建房。分区域来看,乌鲁木齐市新房市场的成交主力在水磨沟区、高新区(新市区)和经开区(头屯河区),这三城区年度新房成交均突破万套。

  成交量来看,截至12月15日,乌鲁木齐市新建商品房成交57835套,较2014年全年上涨62.4%,成交总面积达645.1万平方米。其中,新建商品住宅成交50353套,较2014年全年上涨75.6%,住宅成交总面积549万平方米。新建商品房成交金额412.7亿元,较2014年全年上涨46.6%,刷新了历史记录。其中,新建商品住宅金额305.5亿元,较2014年全年上涨52.1%。

  二手房均价5667元 成交量冠军是天山区

  此外,截至12月15日,乌鲁木齐市二手房共成交39517套,较2014年全年下降9.53%,成交总面积达346.8万平方米,较2014年全年减少6.78%,其中二手住宅成交38208套、329.4万平方米。虽然成交总面积下降,但196.5亿元的二手房成交总金额,较2014年全年上涨10.4%,并为近7年次新高,仅低于2013年。其中,二手住宅成交金额184.6亿元,较2014年全年上涨9.3%。

  分区域来看,二手房市场天山区以成交12312套、105.4万平方米成为二手房市场的冠军,成交套数占全市总量的31.2%。其中,住宅成交11973套。而成交金额最多的是高新区(新市区),该区二手房成交金额66.6亿元,占比33.9%。天山区成交金额为58.1亿元。

  价格方面,2015年乌鲁木齐市二手房签约均价为5667元/平方米,较2014年全年上涨18.43%,其中,二手住宅签约均价5605元/平方米,较2014年全年上涨19.97%,均创历史新高。成交价格上涨主要原因是高新区(新市区)高单价房源的放量。

  

  政策调控与信贷杠杆齐发力

  在今年的“两会”上,李克强总理提出了“因地制宜,分城施策,鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展”的大方向,定下了今年楼市“去库存”“稳增长”的主基调。

  此后,楼市政策接连出台,3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布了后来被称为“330新政”的房贷政策,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同日,个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。

  9月1日起,二套房公积金贷款首付比例由原先的最低30%降低至20%。紧接着,在9月30日,央行、银监会再次发布房地产重磅政策,将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。此外,多地还放宽了公积金的使用限制,采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施。

  近期,政府高层多次提及化解房地产库存,促进房地产业持续发展的战略。

  除以上房地产本身的政策调控外,受经济下行压力的影响,央行今年还频繁运用信贷杠杆,进行了五次降息和五次降准,五年期以上贷款基准利率由年初的6.15%,降到了目前的4.9%,下降幅度高达25.5%。虽然不是直接针对房地产的调控政策,但这一调整确实有利于房地产市场的发展。

  房市走出低潮期 高库存难题仍待解

  在多轮利好政策的前提下,今年的房地产市场渐渐走出了去年的低迷态势,多个城市的呈现出了“量价齐涨”的态势。来自国家统计局的数据,11月份,全国70个大中城市新建商品住宅上涨的城市有33个,比上月多了6个,价格环比综合平均涨幅扩大了0.2%。同比方面,11月上涨的城市有21个,比上月增加5个,涨幅也在持续扩大。中原地产研究中心的数据显示,全国主要的54城市,前11个月累计成交套数达268.36万套,同比上涨了14.3%。

  虽然总体楼市向好,但城市间的分化仍在加剧,一线以及部分二线城市房价一路走高,泸州、锦州、三亚等三四线城市的房价却仍在下跌。

  库存方面,截止到11月末,商品房待售面积高达6.9亿平方米,比年初增加了0.7亿平方米。有业内人士分析,库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大,如果高库存现象长期持续,房贷违约、房企资金链等风险都会上升。

  

  【2016?趋势】

  有专家分析,明年楼市政策有望进一步宽松,调整点可能落在信贷政策、普通住宅界定标准、棚户区改造等方面。

  乌鲁木齐市住房保障和房产管理局副局长王建透露,乌鲁木齐市贯彻落实中央去库存化政策的方案将于近期发布,明年还将通过多种新的房产交易模式,仍将延续去库存的主基调,继续加大既有库存的消化。

  关键词之一:去库存

  近期,政府高层多次提及化解房地产库存,促进房地产业持续发展的战略。近日召开的中央经济工作会议上也提出化解房地产库存的要求,“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场”。此前已有多个地方政府制定了一系列去库存的措施,山西省提出了取消商品房限购、取消限外等一系列政策,洛阳、驻马店等城市为鼓励本地农民进城购买商品房,采用了财政补贴的方式。

  关键词之二:政策面将趋向宽松

  2015年房地产市场加速分化,北京等一线城市供小于求,房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢,滞销严重。开发企业之间,利润率普遍下调,大房企集中度进一步增加;中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。业内分析认为,2016年楼市在“去库存”基调下,政策面将趋向宽松;化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件,而房价也可能出现普涨局面。

  关键词之三:量跌价稳

  业内专家表示,2015年全国楼市整体回暖势头明显,一系列利好政策的出台,是推动楼市走出2014年“低谷”的主要因素。虽然2015年楼市表现尚佳,但对2016年市场仍需审慎看待。一是2015市场回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足。二是2015年虽然出台了很多利好政策,但政策的边际效应正在显现,同时政策频出也表明,单个政策的刺激周期在缩短。“新常态”下,市场行情很难彻底翻转。三是“330政策”和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求,但整体而言,改善型购房人群的需求还是集中在紧凑型、中低价位住房,当前市场供应偏豪宅化、高端化,跟改善型需求很难匹配;低首付比率虽然一降再降,但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张。改善型购房需求大多基于对未来收入增长的明确预期,未来经济增长不确定性,以及各种因素能否兑现都会对市场走势造成影响。2016年“量跌价稳”因此是大概率事件。

上一条: 质量兴新战略为新疆房地产市场全面进入品质化时代加速   下一条: “推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”引热议
 
版权所有:新疆汇智房地产顾问咨询有限公司   新ICP备11002317号
地址:新疆乌鲁木齐市奇台路122号  电话:18129390099 13899820099  技术支持:路桥网络
2019年10期另版跑狗图